Der Auskunftsanspruch des Mieters verjährt

Gelten die Regelungen der Mietpreisbremse, können Mieter von ihrem Vermieter Auskunft gemäß § 556 g Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verlangen, wie sich die Miete errechnet.

Dieser Auskunftsanspruch verjährt jedoch nach drei Jahren. Danach müssen Vermieter die für den Mieter nicht offenkundigen, aber für die Mietpreisbildung relevanten Tatsachen – beispielsweise Moder­ nisierungskosten und deren Umlage – nicht mehr mitteilen. Die drei­ jährige Verjährungsfrist beginnt aber nicht mit Ablauf des Jahres, in dem der Mietvertrag geschlossen wurde, sondern erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. Das hat der BGH mit Urteil vom

12. Juli 2023 in vier Fällen entschieden (VIII ZR 375/21; VIII ZR 8/22; VIII ZR 60/2; VIII ZR 125/22).

Selbst wenn der Auskunftsanspruch des Mieters verjährt ist, kann der Mieter die Miethöhe rügen. Im Streitfall muss er dann vor Ge­richt darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass die vereinbar­te Miete die nach den Regelungen der Mietpreisbremse zulässige Höchstmiete – also die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent­ überschreitet. Es obliegt dann wiederum dem Vermieter, darzulegen und gegebenenfalls auch zu beweisen, dass eine mögliche Über­schreitung ausnahmsweise gerechtfertigt ist, weil er beispielsweise zur Modernisierungsmieterhöhung berechtigt war.

Info: Seit dem 1. Januar 2019 müssen Vermieter im Geltungsbereich der Mietpreisbremse bei Vertragsschluss unaufgefordert da­ rüber Auskunft erteilen, ob eine der Ausnahmen von zulässigen Höchstmieten – also der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent – vorliegt, wenn sie diese anwenden wollen. Eine sol­ che Ausnahme kann eine höhere Vormiete, eine oder mehrere Mo­dernisierungen in den letzten drei Jahren, die erstmalige Nutzung oder Vermietung der Wohnung nach Oktober 2014 oder die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung sein. Diese Regelung findet sich in § 556 g Absatz 1a BGB. Kommt der Ver­mieter dieser Pflicht nicht nach, schuldet ihm der Mieter jedenfalls für die nächsten zwei Jahre nur die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent, selbst dann, wenn nach den Regelungen der Miet­ preisbremse eine höhere Miete zulässig wäre.

Neben dieser gesetzlichen Auskunftspflicht des Vermieters hat der Mieter noch einen Auskunftsanspruch gemäß § 556 g Absatz 3 BGB. Dieser kann weitreichender sein; der Vermieter muss auf Verlangen des Mieters darlegen, wie er die Miete berechnet hat, beispielsweise nach durchgeführter Modernisierung. Dieser Aus­ kunftsanspruch soll Mieter in die Lage versetzen, zu entscheiden, ob sie die Miethöhe rügen und gegebenenfalls klagen wollen. (IS)

Bewertung:

Seit der Einführung der Mietpreisbremse haben sich neue Rechtsdienstleistungsunternehmen formiert. Diese lassen sich von Mietern mögliche Ansprüche gegen ihre Vermieter abtre­ten. Die Rechtsdienstleistungsgesellschaft wendet sich dann an die Vermieter und macht die Auskunftsansprüche geltend. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung trotz Mahnung nicht nach, werden vorgerichtliche Anwaltskosten als Verzugs­ schaden geltend gemacht. Es ist daher wichtig, sich mit dem Auskunftsersuchen auseinanderzusetzen. Denn selbst wenn der Vermieter bereits zu Beginn des Mietverhältnisses unauf­gefordertüberdie Mietpreisbildung informiert hat, bedeutet dies nicht, dass dem Auskunftsverlangen im Sinne des § 556 g Absatz 3BGB damit schon Genüge getan ist. Um hier Kosten zu vermeiden, wenden Sie sich anIhren Haus & Grund-Verein.